regulations of uppercity

皇翔歡喜城住戶規約

沿革:

  1. 中華民國105年8月21日第一屆區分所有權人會議訂定全文33條。
  2. 中華民國106年3月5日第一屆第一次臨時區分所有權人會議修正:
    第2條第4項、第2條第5項、第2條第6項、第7條第2項第2款、第7條第3項、第11條第3項、第12條第2項第1款、第12條第2項第5款、第16條、第21條第5項。
  3. 中華民國106年7月23日第二屆區分所有權人會議
    增訂第6條第3項會議公告及通知、修訂第6條第3項開會通知、增訂第7條第1項第3款、增訂第7條第3項、增訂第12條第1項第5款、增訂第12條第1項第6款、規約修正第12條第3項、修正第14條第1項、增修第14條第4項前段、增修第14條第4項後段、修正第14條第6項、第18條增訂第4項、增修第24條、增修第26條第1項。
  4. 中華民國107年6月30日第三屆區分所有權人重開會議
    修訂第12條第1項第1款、修訂第12條第1項第2款、增訂第12條第4項第1款第4目、增訂第18條第2項第8款、增訂22條第9項第2款。
  5. 中華民國108年5月25日第四屆區分所有權人重開會議
    增訂第五章第22條第4項、修訂第6條第4項、修訂第12條第1項第1、2款、增訂第12條第1項第8款。
  6. 中華民國109年8月15日第五屆第二次區分所有權人重開會議
    修訂第四章第17條第3款。
  7. 中華民國111年1月08日第六屆第二次區分所有權人會議
    修訂第6條第3項第3款、修訂第7條第2項第2款、修訂第7條第3項、增訂第7條第4項、增訂第12條第1項第5款第4目、增訂第12條第1項第5款第5目、增訂第14條第七項、修訂第17條第2項第1款、增訂第18條第2項第9款、增訂第18條第5項、修訂第22條第10項。
  8. 中華民國111年6月11日第七屆區分所有權人重開會議
    修訂第12條第2項第5款、修訂第21條第1項。



本【皇翔歡喜城】公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境之共同遵守事項,訂定規約條款如下: 

第一章 使用區分及管理

第一條:本規約效力所及範圍

本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。

本公寓大廈之範圍:

附件一中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。


第二條:專有部分、共有部分、約定專用部分、約定共用部分

一、 本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如下:

(一) 專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。為編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之單位,並登記為區分所有權人所有者。

(二) 共有部分:指不屬專有部分與專有附屬建築物,而供共同使用者。

(三) 約定專用部分:公寓大廈共同部分經約定供特定區分所有權人使用者,使用者名冊由管理委員會造冊保存。 

(四) 約定共用部分:公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。


二、 本公寓大廈共用部分,除下列約定專用外(詳如附件之圖說),應供全體區分所有權人及住戶共同使用。

(一) 露臺

露臺由緊鄰露臺之住戶無償取得永久專用使用權,詳如【附件二之附圖一、二、三】範圍部分,住戶應依法管理維護使用,並遵守本公寓大廈住戶規約,不得增建任何違章建築。

(二) 外牆廣告招牌

1. 一樓一般零售業廣告招牌

本公寓大廈各棟地上一樓外牆約定供該棟一般零售業之承購戶專用,並由其等依公寓大廈管理條例及其他相關法規管理使用,詳如【附件三之附圖】標紅線部分。

2. 企業與社區標誌

本公寓大廈屋頂裝飾物或外牆起造人得設置企業與社區標誌,並同意由本公寓大廈管理委員會統籌管理及維護修繕。

3. 二樓以上住宅外牆皆由本公寓大廈管理委員會統籌使用管理維護,並依公寓大廈管理條例及其他相關法規辦理。

(三) 一樓庭院

本建物法定空地,由緊鄰庭院之住戶無償取得永久專用使用權,詳如【附件四之附圖】標藍線部分,住戶應依法管理維護使用,並遵守本公寓大廈規約,不得增建任何違章建築。

(四) 地下層汽車停車位

1. 本公寓大廈地下層之汽車停車位,由停車位購買人依承購之車位編號約定專用,停車位購買人除同意遵守本社區住戶規約之相關規定外,上開汽車停車位歸停車位購買人單獨持分所有,停車位購買人有使用、收益、處分並排除他人干涉之權利。停車位購買人同意對其地下室第一層至第三層停車位,在緊急或防空避難需要時須無條件開放供公眾使用,但基於社區住戶使用機車停車位之需要,停車位購買人同意永久無償提供車道及必要空間供住戶使用。停車位購買人同意就所購買之停車位,遵守本社區管理委員會有關停車場之管理規定,不得移作他用、堆放其他物品或圈圍佔用他人車位,每個停車位並限停一部汽車,並按規定繳納應負擔之水電、管理、清潔等相關費用,有關停車位之約定專用範圍詳【附件五之附圖一、二、三】。

2. 無登記車位編號為共同持分之停車空間,除垃圾車暫停區外,經區分所有權人會議決議或授權管理委員會,得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人或第三人使用。

3. 共用部分及約定共用部分劃設機車停車位,供住戶之機車停放。

4. 停車空間使用管理辦法:包含停車位管理費收取標準、停放車種整理方式及住戶使用停車空間之方式、違反義務處理方式等,在第一次區分所有權人會議召開前,由起造人訂定。在第一次區分所有權人會議召開後,授權管理委員會制定使用管理辦法。


三、 建築基地範圍內除「專有部分」、「約定專用部分」外之共用部分(含開放空間)之範圍,皆為本公寓大廈管理委員會維護管理。其管理維護範圍,應包括但不限於下列管理維護事項:建築基地內之鄰棟間隔、法定退縮、防災通道、開放空間(包含管理維護/夜間照明)、建物夜間照明、圍籬/綠籬、景觀植栽及垃圾車暫停區等。


四、 本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,本公寓大廈規約規定,得於專有部分之陽台及外牆面開口部設置不突出外牆面、不妨礙逃生之鐵鋁窗,一樓一般零售業得於一樓外牆設置招牌或廣告物。(註.1)


五、 公寓大廈有12歲以下或65歲以上之住戶時,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施(係避免兒童由外牆開口部或陽台墜落所為之設施)。防墜設施設置後,如因設置理由消失(無12歲以下或65歲以上之住戶)且不符前述規定者,區分所有權人應予改善或回復原狀。(註.1)


六、 本公寓大廈依前項規定設置防墜設施除須符合前項規定不妨礙逃生且不突出外牆面外,住戶得依其防墜需要施工,其施工費用由各住戶負擔之。(註.1)


第三條:共同部分及約定共用部分之使用管理

一、 住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。開放空間之臨街退縮法定空地,詳如【附件六之附圖】著藍色部分,應開放供公眾使用,並同意由本公寓大廈管理委員會統籌辦理。


二、 共用部分及約定共用部分於本規約生效前,有違反建築法第二十五條規定者,依建築法相關規定辦理。


三、 共用部分及約定共用部分設置或改善行動不便者使用設施者,管理委員會應予為之。其衍生費用之分擔或負擔方式如下:

(一) 如係專有部分變更使用用途時,依法應設置者,由該區分所有權人或住戶負擔,超過一戶者,按其各戶所占建物登記面積比例分攤。

(二) 如係因法令規定須改善或經區分所有權人會議決議設置者,由管理費或公共基金支付。


第四條:專有部分及約定專用部分之使用管理

一、 區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。


二、 專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。


三、 區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。


四、 區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用,應依使用執照所載用途為之。


五、 區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用,並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。


六、 專有部分及約定專用部分於本規約生效前,區分所有權人及住戶因自行設置有違反建築法第二十五條規定者,依建築法相關規定辦理。


第二章 區分所有權人會議

第五條:區分所有權人會議之目的

區分所有權人會議之召開係為共同事務及涉及權利義務之有關事項。


第六條:區分所有權人會議之召開

一、 定期會議及臨時會議之召開

(一) 定期會議每年召開一次。

(二) 有下列情形之一者,應召開臨時會議:

1. 發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。

2. 經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。


二、 召集人之產生方式

區分所有權人會議之召集人,除公寓大廈管理條例第二十八條規定外,由具區分所有權人資格之管理負責人或管理委員會主任委員擔任;管理負責人或管理委員會主任委員不具區分所有權人資格時,得由具區分所有權人資格之管理委員擔任之。

前項無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人,召集人無法產生時,以區分所有權人名冊依序輪流擔任。


三、 會議之公告及通知

依據規約相關管理委員任期之規定,每屆區分所有權人會議,應於六月二十日前召開。

(一) 會議之公告

管理委員會至少應在該年度區分所有權人會議預定召開日前一個月公告會議訊息,內容應包括下列事項:

1. 區分所有權人會議召開日期。

2. 住戶提案之截止日期,並請住戶按時提出「提案書」,否則不列入討論議程。

3. 住戶提案截止日期後,管理委員會應定期召開管理委員會,審議住戶提案內容及排定議程之日期,並敘明歡迎提案人及住戶列席參加管理委員會審議會議。

4. 提案期間不得少於十日。

(二) 提案之連署與審議

1. 住戶提案書應有十人連署,並以一案為限;規約修正案,除有連動關係外,一條計作一案。

2. 住戶提案,經管理委員會審議,未排入議程之提案,管理委員會應敘明未排入議程之理由並公告。

3. 提案人如認為仍有提案之必要時,得填寫「臨時動議提案單」,並經十名住戶附議後,於區分所有權人會議開議前提出。

(三) 開會通知

區分所有權人會議,應由召集人於開會前一個月以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得於公告欄公告之;公告期間不得少於二日。

開會通知之發送,以發送前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時,取得資格者,應出具相關證明文件。(註.2)(註.6)

 

四、 出席資格

(一) 區分所有權人會議應由區分所有權人本人出席,數人共有一專有部分者,應推由一代表出席。

(二) 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。但受託人於受託出席之區分所有權比例及區分所有權人之人數以不超過全部之五分之一為上限。代理人應於簽到前,提出區分所有權人之出席委託書。(註.4)

(三) 出席委託書應載明受託人與委託人之關係。(註.4)

(四) 會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係,該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意,得列席區分所有權人會議陳述其意見。


第七條:區分所有權人會議之開議

一、 區分所有權人會議之主席

(一) 第一屆區分所有權人會議由召集人擔任。

(二) 定期區分所有權人會議及臨時會議由管理委員會主任委員擔任會議主席。

(三) 主任委員不能或不宜或拒絕擔任會議主席時,由監察委員任之;主任委員、監察委員皆不能或不宜或拒絕擔任會議主席時,則由管理委員會推派一名適當委員任之。(註.2)


二、 應經區分所有權人會議決議事項:

(一) 規約之訂定或變更。

(二) 公寓大廈之重大修繕或改良、更新(係指其工程金額新台幣十萬元(含)以上者),未達該金額之修繕或改良行為,逕由管理委員會決議行之。但若涉及公共安全有急迫危險之需求,其金額新台幣三十萬元(含)以內,或經主管機關依法限期改善之修繕事項,逕由管理委員會決議行之。於一週內提出書面說明後公告之。(註.1)(註.6)

(三) 公寓大廈有公寓大廈管理條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。

(四) 住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。

(五) 約定專用或約定共用事項。

(六) 管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。

(七) 其他依法令須由區分所有權人會議決議之事項。


三、 區分所有權人會議之開議及決議額數

各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。

區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者,其超過部分不予計算。

區分所有權人會議討論事項:

區分所有權人會議討論事項,其決議均應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上之出席,以出席人數過半及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議。(註.1)(註.6)

若同一提案有兩項以上選項,先就各選項進行投票,以最高票選項依規約決議門檻,付諸最後表決。(註.2)

臨時動議應填寫「臨時動議提案單」並經十名住戶附議後,於區分所有權人會議開議前提出。(註.2)


四、 區分所有權人會議議程應安排30分鐘交由住戶對社區事務發表意見、提出建議。惟不得為謾罵、人身攻擊等不當言語。(註.6)


第八條:區分所有權人會議之重新召集

區分所有權人會議依前條第三款規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條第三款定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前揭決議之會議紀錄應於會後十五日內送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立。

會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。


第九條:議案成立之要件

一、 於區分所有權人會議辦理管理委員選任事項時,應在開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。


二、 會議之目的如為專有部分之約定共用事項,應先經該專有部分之區分所有權人書面同意,始得成為議案。


三、 約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限。


四、 公寓大廈外牆面、樓頂平臺、設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。


第十條:會議記錄

區分所有權人會議之決議事項,應作成會議紀錄,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

會議紀錄應包括下列內容:

一、 開會時間、地點。

二、 出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。

三、 討論事項之經過概要及決議事項內容。

會議紀錄,應與出席人員(包括區分所有權人及列席人員)之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

第三章 管理委員會

第十一條:管理委員會之目的、人數

一、 管理委員會之目的

管理委員會應向區分所有權人會議負責,並向其報告會務;由區分所有權人選任管理委員所設立之組織,係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。


二、 管理委員會人數

為處理區分所有關係所生事務,本公寓大廈由區分所有權人選任住戶為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下:

(一) 主任委員一名。

(二) 副主任委員二名。

(三) 財務委員(負責財務業務之委員)二名。

(四) 監察委員(負責監察業務之委員)二名。

(五) 管理委員十八名。


三、 前項委員名額,合計二十五名,並得置候補委員三十九名。委員、侯補委員之名額分配方式為:

(一) 各棟置委員名額二名,並置侯補委員名額三名。

(二) 各棟一樓零售業,共同置委員名額一名,並置侯補委員三名。(註.1)


第十二條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之資格、選任、任期及解任

一、 管理委員選任之資格及其限制

(一) 管理委員選任之積極資格:

管理委員由具區分所有權人身分或其配偶或其成年之直系親屬之住戶任之,同一屆管理委員如有二等血親成員,僅可協調其中1人擔任;但主任委員、副主任委員、監察委員、及財務委員必須為區分所有權人,住戶為法人當選管理委員時,應指定自然人一人行使管理委員職務。(註.3)

前條第三項各棟一樓零售業之委員,得由區分所有權人出具同意書,由承租人參選任之。(註.4)

當選之管理委員應於當選、遞補或補選後一個月內,於管理委員會會議中向監察委員提出建物所有權狀、身分證及警察刑事紀錄證明書(店舖承租人須另提出租賃契約),以確認當選人之資格、人別及紀載無刑事案件紀錄是否無誤,監委互審前述資料。未經確認或不符者,公告喪失當選資格。(註.3)(註.4)

(二) 每一區分所有權僅有一個選舉與被選舉權。選票應明列候選人之姓名及身分為區分所有權人、配偶、成年直系親屬或店鋪之承租人。(註.3)(註.4)

(三) 主任委員、財務委員及監察委員,連選得連任一次,其餘委員連選得連任。

(四) 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之消極資格:

有下列情事之一者,不得充任主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員,其已充任者,即當然解任。

1. 曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令,經受有期徒刑一年以上刑期之宣告,服刑期滿尚未逾二年者。

2. 曾服公職虧空公款,經判決確定,服刑期滿尚未逾二年者。

3. 受破產之宣告,尚未復權者。

4. 有重大喪失債信情事,尚未了結或了結後尚未逾二年者。

5. 無行為能力或限制行為能力者。

(五) 所有管理委員之消極資格:

有下列情事之一者,不得充任管理委員,其已充任者,即當然解任。

1. 曾於選前一年內在社區有酒後鬧事之事實者。

2. 積欠管理費達三個月以上者。

3. 曾影響物業及保全執行業務屢勸不聽,致該公司未依契約規定執行勤務,遭本社區裁罰者。(註.4)

4. 連續三次例會未親自出席者。(註.6)

5. 未擔任職務(權責)委員者。(註.6)

(六) 主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員及管理委員選任時應予公告,解任時,亦同。(註.4)

(七) 自第二屆委員起,就任(參與正式會議)之委員,未屆滿任期而中途辭任者,次屆不得參選管理委員,縱使參選而當選者,亦當選無效。(註.2)(註.4)

(八) 社區所有權人如房屋出租,或非居住於本社區者,不可擔任社區管理委員。(註.2)(註.4)


二、 管理委員及職位之選任

(一) 管理委員之選任方式

1. 各棟委員採無記名單記法選舉,並以獲該棟區分所有權人最多前 1、2 名為當選管理委員,第 3、4、5 名為侯補委員。各棟委員解職出缺時,依序由侯補委員遞補之;侯補委員出缺時,由該棟管理委員負責於一個月內補選之,並報請管理委員會核備;該棟管理委員與候補委員全數皆出缺時,由管理委員會負責於一個月內補選之。

2. 各棟一樓零售業委員採無記名單記法選舉,並以獲該棟區分所有權人最多第 1 名為當選管理委員,第 2、3、4 名為侯補委員。委員解職出缺時,依序由侯補委員遞補之;侯補委員出缺時,由該零售業委員負責於一個月內補選之,並報請管理委員會核備;零售業委員與候補委員全數皆出缺時,由管理委員會負責於一個月內補選之。(註.1)

(二) 主任委員由管理委員互推之。

主任委員解職出缺時,由管理委員互推遞補之;主任委員出缺至重新選任期間,由副主任委員行使主任委員職務。

(三) 副主任委員、監察委員及財務委員由管理委員互推之。

副主任委員、監察委員及財務委員解職出缺時,應於管理委員中重新選任遞補之,並由該分棟候補委員遞補管理委員名額。

(四) 管理委員出缺時,由該分棟候補委員遞補,其任期以補足原管理委員所遺之任期為限,並視為一任。

(五) 管理委員之選任,由管理委員會於任期屆滿前三個月,獨立於區分所有權人會議外辦理。但管理委員會亦得經決議列為區分所有權人會議議案辦理。(註.1)(註.7)


三、 管理委員之任期,自選任當年08月21日起至次年08月20日止,為期一年。(註.2)


四、 管理委員之解任、罷免

(一) 管理委員有下列情事之一者,即當然解任。

1. 任職期間,喪失本條第一款管理委員選任之資格者。

2. 管理委員喪失住戶資格者。

3. 管理委員自任期屆滿日起,視同解任。

4. 管理委員任期間如與委員會成員有因社區事務爭訟,或涉有刑事告發事件,俟經法院程序進入一審判決確定,則敗訴人應停權,由該棟候補委員代任。(註.3)

(二) 管理委員之罷免

1. 主任委員及其他管理委員職務之罷免

應三分之二以上之管理委員書面連署為之。

2. 管理委員之罷免

應由被選任管理委員之選舉權人二分之一以上之書面連署為之。


第十三條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限

一、 主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第三十六條規定事項。


二、 主任委員應於定期區分所有權人會議中,對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。


三、 主任委員得經管理委員會決議,對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。


四、 主任委員得經管理委員會決議通過,將其一部分之職務,委任其他委員處理。


五、 副主任委員應輔佐主任委員執行業務,於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。


六、 財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用(以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。


七、 監察委員應監督管理委員、管理委員會,遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議執行職務。


八、 管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益,誠實執行職務。


九、 管理委員之報酬為榮譽無給職。


十、 公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。


第十四條:管理委員會會議之召開

一、 主任委員召開管理委員會會議應每一個月乙次。(註.2)


二、 管理委員會會議,應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容,通知各管理委員。


三、 發生重大事故有及時處理之必要,或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時,主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。


四、 管理委員會會議開議決議之額數

應有過半數之委員出席參加,其討論事項應經本規約委員總數過半數之決議通過。但金額三萬元以下(含)得依「皇翔歡喜城財務管理監督辦法」規定為之。(註.2)

若同一提案有兩項以上選項,先就各選項進行投票,以最高票選項依規約決議門檻,付諸最後表決。(註.2)

管理委員因故無法出席管理委員會會議,得以書面委託其他管理委員或侯補委員出席,但每一代理人以代理一名管理委員為限。(註.2)


五、 有關管理委員會之會議紀錄,應包括下列內容:

(一) 開會時間、地點。

(二) 出席人員及列席人員名單。

(三) 討論事項之經過概要及決議事項內容。


六、 管理委員會會議之決議事項,應作成會議紀錄,由主席簽名,於會後十日內公告之。(註.2)


七、 管理委員會議案之決議採實名制投票,過程應全程錄音、錄影,並於下次例會前上傳官網。(註.6)


第十五條:管理委員會之保管、公告及移交責任

一、 管理委員會之保管責任

(一) 規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽到簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責。

(二) 管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。

(三) 共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

(四) 收益、公共基金及其他經費之保管。


二、 管理委員會公告責任

(一) 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員選任時應予公告,解任時亦同。

(二) 公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形之定期公告。

(三) 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

(四) 管理委員會為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。

(五) 區分所有權人會議、管理委員會之會議紀錄應於限期內公告。

(六) 本公寓大廈公告欄設置於各棟一樓門廳。


三、 管理委員會之移交責任

公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額,管理委員會保管之文件及資產等,於管理委員會解職、離職或改組時移交新管理負責人或新管理委員會。


第十六條:管理負責人準用規定之事項

有關管理委員會籌組運作之規範,授權管理委員會,訂定「皇翔歡喜城社區管理委員會組織章程」,並經區分所有權人會議決議為之。(註.1)

未成立管理委員會或管理委員會任期屆滿解職,未組成繼任之管理委員會期間,由區分所有權人推選住戶一人為管理負責人,未推選管理負責人時,以區分所有權人依法互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。

管理負責人準用下列管理委員會應作為之規定:

一、 管理負責人執行公寓大廈管理條例第三十六條管理委員會職務規定事項。

二、 管理負責人為原告或被告時,應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。

三、 管理負責人應向區分所有權人會議負責,並向其報告。

第四章 財務管理

第十七條:公共基金、管理費之繳納

一、 為充裕共用部分在管理上必要之經費,除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣壹仟伍佰貳拾伍萬捌仟捌佰壹拾元整外,區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議之規定向管理委員會繳交下列款項:

(一) 公共基金。

(二) 管理費。


二、 管理費之收繳

(一) 管理費之分擔基準

各區分所有權人應按其建物登記總面積(含共有部分,但不含停車位面積)計算,每月每坪新臺幣伍拾元整;汽車停車位每月每位新臺幣參佰元整。

預繳六個月管理費者,上開費用九八折作為應繳費用;預繳十二個月管理費者,上開費用九折作為應繳費用。(註.6)

(二) 管理費之收繳程序及支付方法,授權管理委員會訂定。

(三) 管理費以足敷第十八條第二款開支為原則。


三、 每年1月份所結算之管理費盈餘,保留1200萬(下限),剩餘金額於次月撥入公共基金。(註.5)


四、 管理費積欠之處理

區分所有權人或住戶若在規定之日期前積欠應繳納之應分擔或其他應負擔之費用,已逾二期(即二個收費期別),經15天期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,遲延利息以未繳金額之年息5%計算。


五、 共用部分及其基地使用收益,除區分所有權人會議另有決議外,撥入為公共基金保管運用。


六、 區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。


第十八條:管理費、公共基金之管理及運用

一、 管理委員會為執行財務運作業務,應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶,公共基金與管理費應分別設專戶保管及運用。


二、 管理費用途如下:

(一) 委任或僱傭管理服務人之報酬。

(二) 共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。

(三) 有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。

(四) 管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。

(五) 稅捐及其他徵收之稅賦。

(六) 因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。

(七) 其他基地及共用部分等之經常管理費用。

(八) 管理委員會或委員依本規約第13條第8項執行職務成為被告,經由管理委員會法定總額過半之議決,每審級在新台幣九萬元以下,聘請律師之費用。(註.3)

(九) 區分所有權人參加區分所有權人會議(含臨時)出席費。除管理委員會發放前仍積欠管理費之區分所有權人無資格領取外,親自出席者出席費新台幣伍佰元整、委託他人出席者,出席費新台幣貳佰元整。(註.6)


三、 公共基金用途如下:

(一) 每經一定之年度,所進行之計畫性修繕者。

(二) 因意外事故或其他臨時急需之特別事由,必須修繕者。

(三) 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。

(四) 供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。


四、 具下列身分者,管理委員會不得委任或僱傭之。

(一) 管理委員本人或其配偶、前配偶、四親等內之血親或三親等內之姻親或曾有該等姻親關係者。

(二) 住戶。

(三) 第一款身分亦不得以間接委任或僱傭方式為之(如物業、清潔公司)。(註.2)


五、 區分所有權會議出席費,應於當次會議每一議案(含子議案)、投票數(含贊成票、反對票、廢票)合計皆達到該次會議出席數百分之八十以上,且會議有效成立時始得發放,並於次月(至遲第二個月)管理費直接抵充。(註.6)


第十九條:重大修繕或改良之標準

前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合新臺幣十萬元以上。


第二十條:約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付

共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者,除有下列情形之一者外,應繳交或給付使用償金:

一、 依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者。

二、 依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載訂有使用該一共用部分或專有部分之約定者。

三、 登記機關之共有部分已載有專屬之停車空間持分面積者。

前項使用償金之金額及收入款之用途,應經區分所有權人會議決議後為之。

區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案,得不適用第九條第二款提案之限制。


第二十一條:財務運作之監督規定

一、 管理委員會製作之公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共¬¬¬¬基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊應經經辦人、財務委員、主任委員及依據皇翔歡喜城社區管理委員會組織章程設置之權責委員審核簽章。

為維持帳務完整性與可用性,會計帳簿、財務報表應依據區分所有權人會議通過之支付項目(會計科目),並以上一屆使用之會計系統製作之(不得任意變動系統,若變動則須提報於區權人會議決議通過)。(註.7)


二、 會計帳簿應包含項目及內容如下:

(一) 收入明細:發生日期、科目、收入來源、金額。

(二) 支出明細:發生日期、科目、用途、支出對象、金額。


三、 財務報表應包含項目及內容如下:

(一) 收入部分:表頭、期間、收入摘要、應收金額、實收金額、未收金額。

(二) 支出部分:表頭、期間、支出項目、金額。

(三) 收支狀況:前期結餘、總收入、總支出、結餘。

(四) 現金存款:公共基金銀行存款、管理費銀行存款、現金。


四、 監察委員於區分所有權人會議應提出監督報告。


五、 有關公共基金及管理費之財務管理規範及監督,授權管理委員會訂定「皇翔歡喜城財務管理監督辦法」,並經區分所有權人會議決議為之。(註.1)

第五章 住戶共同遵守協定事項

第二十二條:住戶應遵守之事項

一、 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。


二、 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。


三、 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。


四、 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。


五、 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。


六、 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。


七、 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣(市)政府核准範圍內,得依區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。


八、 住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。


九、 飼養動物之規定

住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全,並授權管理委員會訂定飼養動物管理辦法。

違反第六條第五款規定,若經由住戶舉發或監視系統舉證,飼主任由寵物於本社區任意公共區域內隨地大小便,且未立即清理,管委會可委由管理服務中心或清潔公司處理,該費用應由飼養動物之飼主負擔清潔費 300 元整。(註.3)


十、 住戶應遵守:(註.6)

(一) 為維持社區地下室通道淨空,維護居住品質及公眾安全,本社區地下室停車場如有隨意丟置雜物及垃圾,違反本社區地下室停車場使用管理辦法,及一切有損害相關所有權人或管委會之權益者,經服務中心配合拍照貼單舉發後,受損害之相關所有權人或管委會可向侵權者索取每次新台幣參仟元整之場地維護費。(註.4)

(二) 經尋獲並查證實為占用他人車位或社區共用部分之違規停車,管理中心得逕行移車、鎖車,但於占用他人車位時須經該車位所屬區權人授權始得為之。住戶需領回車輛、解鎖時須先支付違約。

(三) 占用他人汽車位新台幣貳仟元整,機車位新台幣一仟元整;違停共用部分,汽車新台幣貳仟元整,機車新台幣一仟元整。違約金以日為計算單位,發現違停當天視為一日,過24:00後依違停時數(整數計算)依比例計算違約金,以此類推。

(四) 該違約金若屬停車位之占用,則於收取後提撥二分之一補償受損害區權人,但區權人不得因管理中心未為處理向管委會求償該補償費用。


第二十三條:綠建築標章項目

綠建築標章對本公寓大廈未來維護共同部分及約定共用部分影響項目如下,本公寓大廈全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務;管理負責人或管理委員於維護、修繕共用部分、約定共用部分或設置管線,亦須遵守下列各目事項:

(一) 綠化量:不變更植栽種類、數量與面積範圍。

(二) 基地保水:不變更基地內之綠地、透水鋪面、植栽花台範圍及面積

(三) 日常節能:不更動外牆遮陽、開窗形式(或不更動建築外觀)、不更動公共設施之照明系統、空調系統。

(四) 室內環境:不變動公共空間之裝修。

(五) 水資源:不降低公共空間之衛生設備器具省水等級,不可變更損害雨水回收設備運轉。

(六) 污水垃圾改善:確實執行垃圾分類及垃圾不落地政策、不更動廚餘冷藏設備。


第二十四條:投保火災保險之責任

公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者。住戶應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。

住戶未投保公共意外責任保險,經催告於七日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。若該住戶拒絕繳交者,該店面之區分所有權人應代償之。(註.2)


第二十五條:立體聯通天橋

為配合與相臨基地天橋之通行,本公寓大廈 A 棟 1、2 樓設置公益性設施(預留空間銜接天橋)及供行動不便者使用升降機及 2 樓設置公益性多用途空間及無障礙坡道(附件七之附圖著藍色部份),需供公眾使用,區分所有權人及住戶不得違規佔用或做其他妨礙通行之使用。


第二十六條:其他事項

一、 共用部分及約定共用部分之使用管理事項,本規約未規定者,得授權管理委員會另定使用規則。關於區分所有權人出租專有部分或停車位與公共相關事項,授權管理委員會制定租賃管理辦法規範之。(註.2)


二、 區分所有權人資格有異動時,取得資格者應以書面提出登記資料。


三、 區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時,該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。


四、 區分所有權人及停車空間建築物所有權者,應在租賃(或使用)契約書中載明承租人(或使用人)不得違反本規約之規定。


五、 本規約中未規定之事項,應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。

第六章 爭議事件及違反義務之處理

第二十七條:爭議事件之處理

一、 公寓大廈區分所有權人或住戶間發生有關公寓大廈爭議事件時,由管理委員會邀集相關當事人進行協調、或由當事人向直轄市、縣(市)政府公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處或向鄉(鎮、市、區)公所調解委員會申請調解。


二、 有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時,應以管轄本公寓大廈所在地之台灣桃園地方法院為第一審法院。


第二十八條:違反義務之處理

一、 區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時,管理委員會應按下列規定處理:

(一) 住戶違反公寓大廈管理條例第六條第一項之規定,於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時,有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事;於他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,有拒絕情事;於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,未經管理負責人或管理委員會之同意即為之;經協調仍不履行時,得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分,有拒絕情事時,亦同。

(二) 住戶違反公寓大廈管理條例第八條第一項之規定,有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時,應予制止,經制止而不從者,應報請主管機關依公寓大廈管理條例第四十九條第一項規定處理,該住戶應於一個月內回復原狀,屆時未回復原狀者,由管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。

(三) 住戶違反公寓大廈管理條例第九條第二項之規定,對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者,應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

(四) 住戶違反公寓大廈管理條例第十五條第一項之規定,對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時,應予制止,經制止而不遵從者,應報請直轄市、縣(市)主管機關處理,要求其回復原狀。

(五) 住戶違反公寓大廈管理條例第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時,應予制止,或召集當事人協調處理,經制止而不遵從者,得報請地方主管機關處理。


二、 住戶有下列各目之情事,管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善,於三個月內仍未改善者,管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時,亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分:

(一) 積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用,經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

(二) 違反公寓大廈管理條例相關規定經依公寓大廈管理條例第49條第一項第一款至第四款處理罰鍰後,仍不改善或續犯者。

(三) 其他違反法令或規約,情節重大者。


三、 前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理委員會得聲請法院拍賣之。

第七章 附則

第二十九條:利害關係人請求閱覽或影印

利害關係人得提出書面理由請求閱覽或影印下列文件,管理負責人或管理委員會不得拒絕:

規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區分所有權人會議紀錄。

本公寓大廈文件之保管及閱覽辦法,授權管理委員會訂定之。


第三十條:未盡事宜之處理

本規約如有未盡事宜,依有關法令、都市設計審議報告書之規定,並授權管理委員會頒訂;惟經區分所有權人會議或管理委員會決議之共同遵守事項,其內容不得牴觸法定規定,牴觸者無效。


第三十一條:繼受人之責任

區分所有權人之繼受人,應於繼受前項管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第二十九條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所訂之一切權利義務事項。


第三十二條:催告與送達方式

一、 應行之催告事項,由管理負責人或管理委員會以書面為之。


二、 應行之送達:以投遞於區分所有權人或住戶向管理委員會登記之地址為之,未登記者則投遞於本公寓大廈之地址信箱或以公告為之。


第三十三條:本規約於民國 105 年 8 月 21 日訂定。


註1. 依106年3月5日區分所有權人會議決議修訂
註2. 依106年7月23日區分所有權人會議決議修訂
註3. 依107年6月30日區分所有權人會議決議修訂
註4. 依108年5月25日區分所有權人會議決議修訂
註5. 依109年8月15日區分所有權人會議決議修訂
註6. 依111年1月8日區分所有權人會議決議修訂
註7. 依111年6月11日區分所有權人會議決議修訂

附件一之附圖:規約標的物件登錄表

附件二之附圖一:露台約定專用

附件二之附圖二、附圖三:露台約定專用

附件三之附圖:外牆廣告招牌

附件四之附圖:一樓庭院使用範圍

附件五之附圖一:地下一層車位平面圖

附件五之附圖二:地下二層車位平面圖

附件五之附圖三:地下三層車位平面圖

附件六之附圖:開放空間

附件七之附圖:立體連通空橋範圍圖